Минстрой подготовил законопроект с рядом изменений, которые касаются капремонта многоквартирных домов (МКД). В окончательном виде эти предложения могут быть скорректированы. Подробности приводятся на портале аварийно-восстановительной службы Подмосковья (МОС-АВС).
Уменьшение размера повышенного взноса
Сейчас нормами Жилищного кодекса РФ предусмотрено право собственников принять решение об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, установленный субъектом РФ.
Принятие такого решения позволяет выполнить работы по капремонту в большем объеме, или в более ранние сроки, или с применением более эффективных технологий и материалов. В случае формирования фонда капремонта на специальном счете, собственники несут обязательства по оплате работ перед подрядной организацией, а в случае формирования фонда капремонта на счете регионального оператора, стоимость выполненных работ должна быть возвращена в «котел» регионального оператора, поскольку в соответствии с частью 4 статьи 179 Жилищного кодекса РФ заимствование осуществляется на возвратной основе.
Вместе с тем, в жилищном законодательстве отсутствует норма, устанавливающая запрет на отмену ранее принятого решения собственников об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса.
С целью защиты прав собственников помещений в других МКД (в случае формирования фонда капремонта на счете регионального оператора), обеспечения своевременной оплаты работ по договорам с подрядными организациями (в случае формирования фонда капремонта на специальном счете), предлагается установить, что принятие нового решения, влекущего уменьшение ранее установленного повышенного размера взноса, не допускается, если размера фонда капремонта недостаточно для финансирования обязательств, на цели которого он был установлен.
Дифференциация размера взносов
Законопроектом предлагается в части 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ расширить перечень оснований, по которым может быть дифференцирован минимальный размер взноса на капремонт.
В качестве одного из таких оснований предлагается указать наличие лифта (лифтов) в доме. Проблема замены лифтов актуальна для субъектов РФ, при этом средств, уплачиваемых собственниками, не всегда достаточно для своевременной замены всех лифтов с целью обеспечения исполнения требований Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов».
Прямое указание на возможность дифференциации взноса на капремонт в зависимости от наличия лифтов в доме, по мнению Минстроя, будет способствовать принятию субъектами РФ обоснованных решений об установлении минимального размера взноса на капремонт с учетом характеристик и технической оснащенности МКД.
Также предлагается установить возможность дифференциации взносов по отдельным МКД с учетом наличия (отсутствия) задолженности по оплате выполненных работ по капремонту, подлежащей погашению за счет фонда капремонта.
Такая норма представляет регионам в рамках проводимой ими работы по обеспечению сбалансированности и автономности системы капремонта возможность выбора: для всех МКД в регионе устанавливать экономически обоснованный размер взноса, или осуществлять переход к нему поэтапно, начиная с домов, в которых работы по капремонту проведены. Эта возможность подкрепляется правом региона устанавливать период возвратности «внутрикотловых» заимствований.
Меры поддержки при повышенном взносе
Указанная выше практика по установлению взносов на капремонт в зависимости от стоимости выполнения работ и периода ее возвратности применяется в некоторых регионах (например, Хабаровский край, Оренбургская область), когда собственники принимают решение на общем собрании и устанавливают величину взноса на капремонт в размере, большем чем минимальный взнос. Однако при этом на указанный повышенный взнос не распространяются меры поддержки, оказываемые различным категориям граждан.
В предлагаемой концепции вся уплачиваемая сумма будет являться минимальным взносом на капремонт, и соответственно, регион сможет оказывать гражданам адресные меры поддержки в отношении полной суммы взноса.
Капитальный ремонт в новостройках
Законопроектом предлагается установить, что период с даты ввода МКД в эксплуатацию до первого капремонта конструктивного элемента (инженерной системы) не может быть менее минимальной продолжительности их эксплуатации, чтобы исключить случаи выполнения работ по капремонту, которые проводятся для устранения недостатков, допущенных на этапе строительства МКД.
В части новостроек законопроектом также предусмотрено сокращение максимального периода отсрочки по наступлению уплаты взносов на капремонт с 5 лет до 1 года.
«Система организации капремонта направлена на обеспечение нормативного срока службы МКД с условием постепенного накопления средств в фонде капремонта. Период уплаты взносов на капремонт должен быть максимально приближен к периоду эксплуатации МКД, так как современные дома содержат дорогостоящее оборудование и высокотехнологичные материалы, износ которых начинается с момента ввода дома в эксплуатацию.»
Филиалы ФКР
Законопроектом предлагается разрешить региональным операторам капремонта создавать филиалы и открывать свои представительства для реализации функций и обязанностей, возложенных на них Жилищным кодексом РФ, взамен возможности создания нескольких региональных операторов капремонта на территории одного региона.
Сроки заимствований
Способ формирования фонда капремонта на счете регионального оператора предполагает заимствование средств, накопленных собственниками одних домов, на финансирование выполнения работ по капремонту в других МКД на возвратной основе. В настоящее время в Жилищном кодексе РФ отсутствует указание на продолжительность периода, в течение которого такое заимствование должно быть возвращено. На практике имеются случаи, когда такой срок может достигать более 100 лет, что нарушает права собственников, за счет чьих взносов такое заимствование предоставлено.
Законопроектом предлагается установить, что предельный срок возврата «внутрикотловых» заимствований устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Вместе с тем такой предельный срок не должен превышать нормативный межремонтный срок эффективной эксплуатации соответствующих инженерно-технических систем до проведения очередного капремонта.
Также предлагается исключить возможность установления субъектами РФ заимствований исключительно в домах на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований. Такие ограничения снижают возможность эффективного использования собранных средств в полном объеме и могут приводить к ситуации, когда на счете регионального оператора имеются средства, при этом отсутствует возможность их направления на выполнение работ по кап ремонту и исполнение краткосрочных планов. При этом накопленные средства взносов, если их своевременно не направлять на финансирование работ, с течением времени обесцениваются и в последующие периоды на одну и ту же сумму возможно будет выполнение работ в меньшем объеме.
Ориентир на краткосрочные планы
Законопроектом предлагается конкретизировать, что региональные операторы обеспечивают проведение капремонта именно в соответствии с краткосрочными планами, поскольку именно в них определены сроки работ и объемы их финансирования, в то время как в региональной программе указаны только перечень работ и период их проведения, который может определяться указанием на календарный год или период продолжительностью до 3 лет.
Деньги региона
Согласно действующим нормам Жилищного кодекса РФ, регион несет субсидиарную ответственность за неисполнение региональным оператором капремонта обязательств перед собственниками.
Законопроектом предлагается детализировать, что в случае, если не обеспечивается возвратность средств фонда капитального ремонта за счет уплаты взносов на капремонт, в том числе с учетом решения о дифференциации взносов по домам и стоимости выполненных в них работ, регионами могут предоставляться меры финансовой поддержки, в том числе в случае невозможности осуществления возмещения региональному оператору средств, израсходованных на капремонт, например, в связи с исключением МКД из региональной программы.
Также предлагается уточнить, что учредитель регионального оператора, который может пополнять имущество некоммерческой организации в виде регулярных и единовременных поступлений в соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7‑ФЗ, может предоставлять на безвозмездной и безвозвратной основе взносы в имущество регионального оператора, в том числе в следующих случаях:
- необходимости полного и своевременного исполнения краткосрочных планов в размере, который рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями Минстроя России;
- признания региональным оператором задолженности по уплате взносов на капремонт безнадежной ко взысканию в размере такой задолженности;
необходимости устранения региональным оператором выявленных в течение гарантийного срока недостатков результатов оказанных услуг и (или) выполненных работ по капремонту при невозможности устранения таких недостатков третьими лицами, в размере, необходимом для устранения таких недостатков (например, в случае, если подрядная организация ликвидирована и невозможно получить возмещение за счет СРО, и при этом отсутствует страхование ответственности подрядной организации на период гарантийных обязательств).
Информирование собственников
Законопроектом дополнены положения по информированию собственников о проведении работ по капремонту.
«Предлагаемые изменения в данной части направлены на повышение прозрачности и информированности собственников о планируемых работах по капремонту. Внесение дополнений, касающихся предоставления информации об объеме средств, накопленных в фонде капремонта, размере задолженности за ранее выполненные работы, позволит собственникам принимать более обоснованные решения и контролировать процесс проведения капремонта. Уточнение процедуры информирования и предоставления предложений соответствует принципам открытости и доступности информации в сфере ЖКХ.»
