Андрей Березин: «Работать будем в любых условиях»

Андрей Березин: «Работать будем в любых условиях»
29 май 2023 1666

Петербургский девелопер, председатель правления компании «Евроинвест Девелопмент» Андрей Березин рассказал о будущем строительного рынка России и собственного бизнеса.


Начнём, с вашего позволения, с одного личного вопроса. За последний год Россию покинули сотни тысяч людей. В основном это высококвалифицированные специалисты, бизнесмены, одним словом, состоятельные люди. Ходили слухи, что и вы то ли уже уехали, то ли собираетесь сделать это в ближайшее время. Но вы по-прежнему здесь. Поэтому вопрос таков: рассматривали ли вы возможность релокации, и что должно случиться в стране, чтобы это вынудило вас уехать?

Меня об этом спрашивают гораздо чаще, чем я сам бы задумывался над этим вопросом. Я обычно в качестве ответа вспоминаю анекдот. Один человек говорит другому: «Вы бы знали, что говорят о вас в ваше отсутствие!». А тот ему отвечает: «Да что вы говорите! Передайте этим людям, что в моё отсутствие они могут меня даже бить!». 

А если серьёзно, то ответ будет однозначно отрицательным. Несмотря ни на какую внешнюю и внутреннюю конъюнктуру, я не вижу лично для себя оснований бросать дело своей жизни и уезжать в неведомые дали. Я — коренной петербуржец. Здесь родился, вырос, отучился в Механическом институте имени Устинова и здесь же построил свой бизнес. Компании «Евроинвест» через три года исполнится тридцать лет. За это время мы развивали самые разные направления работы, осваивали новые рынки, переживали любые трудности и кризисы. И бросить всё это? Ну уж нет.

Мы, петербуржцы, народ особый. Наш город много всего пережил. Переживём и это. В конце концов, кризис — это не конец света. Он проверяет на прочность и стимулирует к развитию.

Это ваша личная позиция. А что думают ваши сотрудники и партнёры? Лично вы ощутили на себе заметный отток кадров? И если да, то есть ли кем их заменить?

Если говорить о компании «Евроинвест», то утечки мозгов и рук у нас не наблюдается. Дело в том, что мы всегда очень тщательно подходили к вопросу подбора людей в нашу команду. Большой текучки кадров у нас не было даже в тучные годы. Многие наши сотрудники работают здесь уже не годами, а десятилетиями. Значит, им нравится, их устраивают условия.

В бизнесе существуют разные подходы к кадровому вопросу. Мы всегда делали ставку на команду, в которой все друг другу доверяют. Я не люблю пошлое выражение, что все мы как одна семья, но в каком-то смысле она про нас. И персонально я, и мои ближайшие партнёры, и все сотрудники, вплоть до самых базовых позиций, относимся к своему делу не просто как к работе за деньги. Хотя платят у нас, как известно, немного выше, чем в среднем по рынку. 

«Евроинвест» пережил не один кризис, так что и текущего мы не боимся. Многое приходится менять, от многого отказываться, но команда — это для нас высший приоритет. Поэтому многие решения, связанные со строительным бизнесом, продиктованы тем, чтобы обеспечить стабильную работу нашего коллектива и вселить в него уверенность в предсказуемом, стабильном будущем.

А что у коллег? У них наблюдается отток кадров? И если да, то готовы ли вы их принять?

Если говорить о девелоперском бизнесе, то он сейчас переживает не лучшие времена. Говорить о том, кто из моих партнёров или конкурентов вынужден резать штаты, я считаю некорректным. Что до «Евроинвеста», то, как я уже говорил, мы стараемся избегать текучки кадров. А потому никогда не раздували штаты даже ради получения сиюминутной выгоды. Поэтому я не готов сказать, что наши двери открыты для всех желающих. Наша приоритетная задача — сохранить имеющийся коллектив. В отдельных случаях мы готовы рассмотреть резюме высококлассных специалистов нужного нам профиля. Но не более того.

Как в целом чувствует себя строительная отрасль в России? Насколько сильно она пострадала от санкций и как текущий кризис повлиял на спрос на новое жильё?

Если кратко, то всё плохо. Не катастрофа, но это глубокий, системный кризис, который требует соответствующего анализа и перестройки привычных подходов. Сами по себе санкции ударили по строительному бизнесу не так сильно. От санкций пострадали в первую очередь экспортёры сырья и те, чей бизнес был завязан на сотрудничество с европейскими странами. Например, металлургическая отрасль, деревообработка. Значительная часть их продукции шла в Европу. теперь им приходится искать новые рынки сбыта, отлаживать логистику. Это неизбежно приводит к росту себестоимости, сокращению объёмов производства.

Мы же хоть и называемся «Евроинвестом», но мы строим дома и развиваем другие направления бизнеса у себя дома, в России. Поэтому санкции бьют по нашей сфере уже косвенно, но сразу с нескольких направлений. В первую очередь, это экономический спад. Люди становятся беднее, у них меньше денег, следовательно, они покупают меньше жилья. Плюс банки в условиях слабой предсказуемости начали куда менее охотно выдавать ипотечные кредиты. Да и их потенциальные клиенты теперь куда более осторожно подходят к этому вопросу. 

По некоторым направлениям выдача ипотек рухнула наполовину, а кое-где мы наблюдаем десятикратное снижение. А неизбежный рост ставок даже льготных программ, субсидируемых государством, сделал этот финансовый продукт менее привлекательным. Поэтому уже мы со своей стороны были вынуждены пойти на дополнительные меры стимулирования потенциальных покупателей нашего жилья. То есть, мы компенсируем рост ипотечной ставки и берём на себя дополнительные риски, чтобы сохранить у покупателей уверенность в будущем и правильности принятого решения.

Но спад в нашей отрасли всё равно заметный. Под конец года он начинает приобретать угрожающие масштабы. Например, в октябре спрос на квартиры в новостройках рухнул сразу на 70% по сравнению с сентябрём. Разумеется, после такого падения неизбежен отскок, но вряд ли он будет соразмерным. 

Плюс изменились стратегии покупки жилья. Ещё недавно для многих это была такая консервативная инвестиционная стратегия. Квартира, купленная даже в ипотеку на стадии котлована, была выгодным приобретением. Её можно было продать после сдачи дома, но уже по совершенно иной цене. Можно было сдавать, компенсируя с запасом траты на ипотеку. В любом случае жильё дорожало. Теперь рост цен практически остановился, а кое-где жильё даже начинает дешеветь. Ипотека становится менее выгодной, а финансовые стратегии россиян — более консервативными. Сейчас почти все покупают квартиры для того, чтобы жить в них самим.

Как эта ситуация повлияла на ваш собственный девелоперский бизнес? От многих ли проектов пришлось отказаться?

Мы не отказываемся от своих проектов. Просто одни откладываем в исполнении, а другие более тщательно прорабатываем. Перед нами в текущих условиях стоят две основные задачи. Они одинаково важны. Первая — это сохранить нашу команду. Не только коллектив «Евроинвест Девелопмент», но и наших партнёров, контрагентов, поставщиков. Для этого нам необходимо сохранить темп нашей работы. Это обеспечивает стабильность всего процесса и снижает тревожность. Вторая — сохранить реноме нашей компании. Мы давно зарекомендовали себя на рынке. Мы узнаваемы. Все знают, что мы продаём квартиры чуть дороже, чем в среднем по рынку, но всегда сдаём качественное жильё и раньше заявленных сроков.


На первых стадиях текущего кризиса, когда уровень неопределённости был ещё выше, чем сейчас, мы решили отложить запуск новых проектов, даже если уже были и участки, и проектно-сметная документация, и вся инфраструктура. Вместо этого мы сосредоточились на том, чтобы во что бы то ни стало качественно и в срок завершить уже находившиеся в работе объекты. Но, по мере их сдачи, мы начинаем осторожно заниматься и новыми объектами. Принцип прост: один объект недвижимости сдан, значит пора приступать к ещё одному. Чтобы, с одной стороны, не перенапрячь усилия, но и, с другой, никто не остался без работы. В стройке у нас всегда примерно 300-400 тысяч квадратных метров жилья, и этот уровень мы планируем сохранить до конца кризиса.

Мы не стремимся раздувать девелоперский бизнес в условиях не гарантированного спроса. Вместо этого мы прорабатываем ещё глубже качество самих проектов. Стремимся сдавать не метры, а образ жизни. В Кудрово у нас сейчас сдаётся детский сад на 200 мест, который будет введён в эксплуатацию раньше самих жилых домов. Да, этот подход кажется более затратным на первый взгляд, но он себя окупает. Даже несмотря на общее снижение спроса, наши квартиры разбирают ещё до того, как дом построен.

С другой стороны, у нас на руках имеются все разрешения, но пока мы не начинаем строительство апартаментов на улице Курчатова в Санкт-Петербурге. Это, безусловно, перспективный формат недвижимости. Но на него не распространяется программа льготной ипотеки. Следовательно, и без того не гарантированный спрос становится ещё менее предсказуемым. Мы не строим то, что будет сложно продать.

Но ведь можно не только продавать, но и сдавать. Сейчас активно обсуждается строительство доходных домов. В них могли бы снимать квартиры люди, по тем или иным причинам не готовые покупать недвижимость в ипотеку. Рассматривали ли вы такую возможность? Ведь у Петербурга давняя история, связанная с таким форматом.

Рассматривали и пока решили отказаться. Да, с одной стороны, когда падает покупательский спрос, то неизбежно растёт аренда. Но в России пока нет ни законодательной, ни эксплуатационной практики строительства и управления доходными домами. Подобные проекты — это игра в долгую. Один такой дом будет окупаться на протяжении десятилетий. Всё это время каждый такой дом будет отнимать и финансовые, и управленческие ресурсы. Ведь его необходимо будет поддерживать в надлежащем состоянии, устранять все недочёты, решать конфликтные ситуации с неплательщиками, параллельно обеспечивать стабильный спрос и заполняемость квартир. 

Всё это придётся делать в условии конкуренции с серым рынком арендной недвижимости. Для того, чтобы иметь хорошую заполняемость, придётся держать низкие цены на грани окупаемости, а это увеличивает сроки планирования так сильно, как мы не можем себе позволить в текущих условиях.

А что, если гарантом будет выступать государство? Например, субсидировать подобные проекты, создавать льготные условия для застройщиков и спонсировать отдельные категории населения, чтобы они могли снять такое жильё?

Льготами здесь не поможешь. Необходимо обеспечить сбалансированную работу всех контрагентов, создать вменяемую законодательную базу и сформировать нужную правоприменительную практику, которая позволит в должной степени защитить инвестиции в подобные проекты и гарантирует получение прибыли.

Подобная балансировка рынка возможна только в условиях стабильности, а не в разгар шторма, когда горизонт планирования находится на расстоянии вытянутой руки. 

Мы имеем опыт работы с рискованными перспективными проектами. Взять те же апартаменты. В докризисные времена они воспринимались как смелый, но привлекательный формат. Но там совершенно иная, нежели чем в случае доходных домов, модель окупаемости. Тем не менее, и строительство апартов мы пока поставили на паузу.

Получается, что «Евроинвест» пытается пережить текущий кризис консервативной стратегией? Действовать по старинке, опираться на уже опробованные решения и поменьше рисковать?

Это не так. Кризис всегда сопровождается ростом не только рисков, но и возможностей. И мы выстроили довольно амбициозную стратегию, которая в корне меняет привычные подходы. Если упрощённо, то мы продаём не квадратные метры, а образ жизни.

Взять то же Кудрово. Это уже не просто очередной ЖК, это город в городе. Мы не поскупились на финского архитектора, который обеспечил стилистическое единство домов, социальных объектов и вообще всей территории. У нас там будет три детских сада и школа — больше, чем норматив на такое количество жителей. На момент вручения ключей там будет несколько площадок для занятий различными видами спорта, прогулочные зоны, детские площадки европейского образца, огромный коворкинг для жителей и гостей комплекса, даже зоны барбекю.


То есть, при прочих равных, семья, покупающая у нас квартиру, получает вместе с ней учёбу, работу, отдых. Предсказуемый и привлекательный формат жизни. Это затратно для нас, но это формирует полноценные очаги стабильной, благополучной жизни. А ведь подобных комплексов у нас несколько, и расположены они в районах, подвергшихся хаотичной застройке во времена девелоперского бума. То есть, мы ещё при помощи таких проектов выравниваем социальную ситуацию целых крупных районов.

Смелость в бизнесе не стоит путать с безрассудством и склонностью к авантюрам. Мы не работаем по старинке. Наш подход амбициозен, потому что выходит за пределы привычных девелоперских компетенций. Но в итоге мы даём нашим покупателям ровно то, чего особенно не хватает в разгар кризиса: стабильность, уверенность в завтрашнем дне и качество всей жизни, а не только квартиры. И они платят нам тем же.


Обзор использования криптовалют в азартных играх, их преимущества, риски и будущее в индустрии онлай...

Из земли в Подмосковье скоро полезет такое, что лучше не трогать

Синоптики обещают потепление в Московской области до 17 градусов, и навстречу солнцу из земли вот-в...

Беспилотник обнаружили в Чеховском округе Подмосковья

Беспилотный летательный аппарат нашли в лесопарке села Шарапово в городском округе Чехов.

Названы места Подмосковья с самыми дешёвыми дачами

Специалисты крупного агентства недвижимости проанализировали рынок загородного жилья и назвали 10 м...

Майора ФСИН из Подмосковья судят за вымогательство взяток у заключённых

Оперуполномоченный серпуховского СИЗО-3 майор внутренней службы Камранбек Кахарманов обвиняется в вы...

Примите участие в опросе

  1. Что Вас больше всего огорчает этой зимой?
    1. Неубранные от снега дороги и тротуары. Машины вязнут в снежной каше, и ноги переломать проще простого! - 34 (58%)
       
    2. Бесконечные сбои в работе электросетей и теплосетей. Сколько можно сидеть в холоде и темноте у себя дома, исправно оплачивая счета? - 15 (25%)
       
    3. Меня ничего не огорчает, да и жаловаться не привык. - 8 (14%)
       
    4. Просто не люблю зиму. Скорей бы лето, солнце, девушки в коротких юбках… - 2 (3%)