Ставка на жизнь: как улучшить жилищные условия

Три года в России падали ставки по ипотечным кредитам. В июле 2018-го их среднее значение достигло минимума в 9,5% (против 11-12% годом ранее). В августе-сентябре впервые за долгое время произошло повышение – в среднем на 0,5-1%, до 10-10,5%. Главные причины – недавнее увеличение Центробанком РФ ключевой ставки, нестабильность на финансовых рынках, которая привела к удорожанию фондирования ипотечных кредитов для банков, рост ставок по депозитам. Это ставит под угрозу выполнение одного из майских президентских указов, цель которого доступное жильё для семей со средним достатком, в том числе за счёт ипотеки «со ставкой менее 8%». А какова ситуация на рынке недвижимости городского округа Чехов? Местные банкиры и риэлторы в один голос утверждают: сейчас самое благоприятное время покупать жильё с использованием ипотеки. Пока ипотечные ставки были на низком уровне, рынок рос рекордными темпами. По данным Центробанка, за 7 месяцев 2018 года выдано 785 тысяч кредитов на 1,5 трлн. рублей, что на 54,6% в количественном и на 67,7% в денежном выражении больше, чем за аналогичный период прошлого года (и больше, чем за весь 2016 год). Согласно соцопросам, примерно 45% российских домохозяйств (в том числе городского округа Чехов – прим. автора) хотело бы улучшить жилищные условия, большинство готово воспользоваться ипотекой. В августе-сентябре ситуация с ипотекой в России начала меняться. Многие крупные игроки рынка сообщили о повышении ставок. АО «ДОМ.РФ» (бывшее государственное «Агентство ипотечного жилищного кредитования» - АИЖК) с 27 сентября повысил ставки на 0,25-1%: по программе «Новостройка» – с 8,75-9,25% до 9,25-9,5%; «Готовое жилье» – с 9-9,25% до 10-10,25%; военная ипотека – с 9% до 9,25% годовых. Райффайзенбанк увеличил ставки на 1% с 9,25-9,5% до 10,5%, крупнейший банк северной столицы (КБ «Санкт-Петербург») – с 9,25-10,25% до 10%-11,75%. «Промсвязьбанк» поднял ставки для программ «вторички» на 0,4-0,5%. Рефинансирование ипотеки в «Абсолют Банке» подорожало на 1%. Сбербанк тоже может пойти на такие шаги. – Пока ставки в «Сбербанке» не изменились. Минимальное значение, например, для вторичного рынка жилья – от 8,7%, – говорит Татьяна Романенкова, директор по маркетингу чеховского агентства недвижимости «Акцент», официального партнёра «Сбербанка». – Ставки зависят не только от Центробанка и ситуации на рынках, но и от типа заёмщиков: зарплатные они клиенты или нет, каков их возраст. Ставка может быть снижена или увеличена по ряду причин: не берёте страховку жизни и здоровья – надбавка, а если воспользуетесь электронной регистрацией сделки – снижение. Пока не меняет ставки и другой крупный банк, работающий в Чехове – КБ «Возрождение» (входит в топ-15 лучших «ипотечников» страны): – С февраля действует ставка на уровне 9,2% годовых, – отметила Валентина Большакова, региональный управляющий дополнительным офисом «Чеховский» банка «Возрождение». – В рамках сезонных акций ставка может быть даже снижена. Например, летом действовала акция, в рамках которой ипотека оформлялась под 8,99%. В нашем случае надбавок к базовой ставке нет. Но в любом банке оформление кредита может повлечь для клиента дополнительные расходы, например, на аккредитив или обязательное страхование объекта. А вот другой крупный банк, отделение которого есть в Чехове, Московский Кредитный Банк недавно расширил диапазон ставок по программе «Квартиры в строящемся доме»: поднял верхние (максимальные) планки, но при этом опустил нижние (минимальные). Рост максимальных значений связан с запуском опции «Ипотека по паспорту». Теперь необязательно предоставлять документы о подтверждении дохода (справку 2-НДФЛ), но при этом ставка повысится на 2%. Помимо повышения ставок банки сворачивают различные льготные и бонусные программы. Так, Сбербанк с 11 сентября прекратил действие программы снижения ставок по текущим ипотечным кредитам. «Рассмотрение обращений заёмщиков о снижении процентных ставок по действующей ипотеке Сбербанком не производится», – говорится на сайте кредитной организации. Итак, ставки достигли «дна» и начали расти. Самое время брать кредит, пока его стоимость не выросла ещё. Об этом красноречиво говорят и цифры. У действующих заёмщиков ставка фиксирована, их платежная нагрузка не изменится. Для новых заёмщиков увеличение ставки на 0,5-1% увеличивает платёж на 3-6%. Например, для кредита в 2 млн. рублей это лишние 600-1200 руб. в месяц или 7200-14400 рублей в год. Есть и другие причины не медлить с ипотекой. Эксперты уверены: если в ноябре-декабре 2018 года США примут самые жёсткие антироссийские санкции (против госдолга и госбанков), то это приведёт к новой девальвации рубля. Его покупательская способность упадёт, а инфляция вырастет. Центробанк РФ опять поднимет ключевую ставку, а вслед за ней полезут вверх проценты по ипотеке. Лучше взять кредит сейчас по более низкой ставке и расплачиваться потом ослабевшим рублём. Если пессимистические прогнозы подтвердятся, то в условиях нового кризиса и очередного падения доходов населения шансы самостоятельно накопить на квартиру (или на часть её стоимости) резко снизятся. Поэтому люди занимают деньги у банков. В Москве доля сделок на первичном рынке с привлечением кредитов сейчас оценивается в 55% (до кризиса – 36%). В Подмосковье цифры, по разным оценкам, ещё выше - 70-80%. Что касается средних цен на «первичку», то и здесь наблюдается рост. По данным Росстата, по итогам I полугодия 2018-го средняя стоимость 1 кв. м в новостройках России составила 60 тыс. рублей (в Чехове – 65 тыс. рублей), что на 3,4% больше аналогичного показателя 2017 года. Это ещё один довод не откладывать ипотеку в долгий ящик. Кроме того, Центробанк может ужесточить требования по выдаче ипотечных кредитов: с 1 января 2019 года коэффициенты риска по ипотеке с низким первоначальным взносом могут быть увеличены со 150% до 200%. Наибольшие опасения у регулятора вызывает ипотека с первоначальным взносом от 10% до 20% от суммы кредита. Подобное ужесточение нормативов может привести к новому повышению ипотечных ставок. Ещё один довод в пользу «ипотека – сегодня, а не завтра» – улучшение условий кредитования. Например, банк «Возрождение» распространил условия программы «Экспресс-ипотека» всего по двум документам на все виды залогов и типы недвижимости, доступные при стандартной ипотеке. Внедряются современные электронные технологии. Так, в обновлённой версии интернет-банка скоро можно будет дистанционно и досрочно гасить кредит. Есть разные льготы: к примеру, для зарплатных клиентов при оформлении ипотеки достаточно минимального пакета документов. Сократились сроки рассмотрения заявок. Предъявляя полный пакет документов, ответ можно получить всего за один день. Оптимизируют условия работы и риэлторы. В частности «Акцент», партнёр «Сбербанка», берёт на себя все хлопоты по сбору документов и оформлению сделки, как в «службе одного окна». Больше не нужно идти в банк и терять время в очередях. Риэлтор в своём офисе вносит все данные клиента, получает одобрение заявки и даёт ей ход – всё удобно и быстро. К тому же в данном агентстве все сделки застрахованы. Эксперты сходятся во мнении: кредит лучше брать в рублях (если только ваша зарплата не в валюте). Тяжёлая ситуация, в которую попали во время кризиса валютные ипотечники, у всех на слуху. Ставки в евро или долларах, конечно, ниже, но никто не обезопасит вас от резких колебаний курса валюты, а это риск увеличить долговую нагрузку. Какое жильё чаще берут в ипотеку в городском округе Чехов? По словам Валентины Большаковой, больше спрос на вторичку: двух- и трёхкомнатные квартиры. Приобретают чеховцы и новое жилье, причём не только в нашем, но и в соседних округах. С этим согласны и в «Акценте»: – В Чехове мало новостроек, потому вторичку берут чаще, – говорит Татьяна Романенкова. – Самый популярный запрос: двушка в жилом состоянии, не требующая дополнительных затрат. Идя навстречу спросу, наше агентство охватило Серпухов. Недавно открыли допофис в Подольске. Пользуется спросом в Чехове ипотека с использованием материнского капитала. В том же «Акценте» каждая третья сделка (и 80% всех сделок с ипотекой) проводится с использованием маткапитала. Предложений на рынке много. Дело за малым – взять кредит. Но как при этом не быть обманутым? На что следует обратить внимание? Совет прост: обращайтесь в проверенные, надёжные банки и агентства недвижимости. В случае с риэлторами уточняйте, сертифицировано ли агентство, есть ли у него страховка, аттестованы ли его специалисты – это залог вашей безопасности и спокойствия. Дмитрий МАЗИН